L’intento della norma è quello di tutelare i costruttori da eventuali morosità e ritardi (oltre a quello di imporre una contabilità separata), ma di recente il presidente dell’Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), Pietro Membri, ha espresso alcune perplessità al proposito, sottolineando che sarà «difficile che i condomini paghino in anticipo migliaia di euro» e anzi, il rischio – dato da un’interpretazione letterale della norma - potrebbe essere il blocco delle manutenzioni nei condomini. Improbabile infatti che i condomini approvino i lavori con i fondi necessari già accantonati.
Vediamo di capire meglio come funziona il fondo speciale obbligatorio per le manutenzioni straordinarie e le innovazioni nel condominio, introdotto dalla Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012), che ha modificato il punto 4 dell’art. 1135 c.c.: “[...] l’assemblea dei condomini provvede [...] 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.
Cosa cambia dal 18 giugno 2013. Fino al prossimo 17 giugno, l’assemblea ha comunque la facoltà (ma non l’obbligo) di costituire un fondo per l’esecuzione di opere straordinarie, per un importo liberamente stabilito dagli stessi condomini. Dal 18 giugno 2013 tale facoltà diventerà un obbligo e il fondo dovrà essere di importo pari ai lavori da realizzare.
Che cosa è il fondo speciale. Il fondo speciale obbligatorio per le manutenzioni straordinarie e le innovazioni nel condominio è una riserva monetaria che l’assemblea deve creare nel momento in cui delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, per consentire ai condomini di avere poi la somma necessaria per pagare i lavori da realizzare. Il fondo potrà essere utilizzato esclusivamente per la destinazione decisa dai condomini e deve essere istituito solo per specifici interventi già deliberati e non per opere future non ancora determinate.
Quali sono le opere straordinarie e le innovazioni. Si considerano opere straordinarie e innovazioni tutti quegli interventi onerosi o che eccedono l'ordinaria amministrazione – per le quali serve il consenso della maggioranza dell’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio - da eseguirsi sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, quella mirante a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura. Tra i lavori straordinari più frequenti: rifare il tetto o le facciate, ripavimentare il cortile, mettere o cambiare l'ascensore, aprire una portineria.
