Metri quadri al posto dei vani, più vicina la riforma del Catasto

La nuova determinazione del valore patrimoniale e della rendita degli immobili supera l’esame della Commissione Finanze della Camera

19/09/2013 - Si fa più vicina la riforma del Catasto. Il ddl sulla delega fiscale, contenente la revisione del catasto fabbricati, dopo la pausa estiva ha ripreso il suo iter in Commissione Finanze della Camera.
E' confermata la sostituzione dei vani con i metri quadri e l’individuazione di algoritmi per determinare il valore degli immobili, ma anche l’accatastamento telematico e l’attribuzione di maggiori risorse ai Comuni per l’emersione degli immobili non dichiarati, nonché la revisione delle categorie catastali per rispondere ai cambiamenti del mercato.

In base al nuovo sistema, il valore patrimoniale delle unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria (gruppi A, B e C, come abitazioni, uffici, biblioteche, magazzini sotterranei, negozi, stabilimenti balneari, tettoie e autorimesse) sarà determinato dal valore di mercato per metro quadro. A questo valore si applicheranno dei coefficienti in base alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie dell'immobile.
In pratica, l’insieme dei coefficienti genera un algoritmo, che può modificare di molto il valore del metro quadro. Moltiplicando il valore ottenuto per il numero di metri quadri, si otterrà il valore patrimoniale dell’immobile.

Per determinare il valore delle unità immobiliari a destinazione catastale speciale (gruppo D in cui rientrano opifici, capannoni industriali, alberghi) si userà invece un sistema di stima diretta grazie all'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale.
Nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, si userà il criterio reddituale o, per gli immobili strumentali, quello del costo.

La rendita catastale sarà calcolata sulla base dei redditi da locazione medi. Il valore delle locazioni al metro quadro, cui deve essere applicata una riduzione per le spese di manutenzione e gli adeguamenti tecnici, verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà il valore della rendita.

I valori patrimoniali e le rendite dovranno essere adeguati periodicamente  in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento.

Per le unità immobiliari di interesse storico e artistico dovranno invece essere studiate riduzioni dei valori patrimoniali e delle rendite che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, del complesso dei vincoli legislativi per la destinazione, l'utilizzo e il restauro.

Per seguire l’iter della riforma si dovrà ora attendere l’inizio della discussione in Aula, prevista per lunedì prossimo.

Condominio, la riforma tradita

Dal 18 giugno nel condominio tutto è cambiato: perché poco cambi, si potrebbe dire, visto che buona parte delle riforme immaginate dal legislatoresono rimaste lettera morta. I primi scossoni si avvertiranno in queste settimane, almeno a Genova e nelle altre città più importanti. Le nuove regole di costituzione dell’assemblea non hanno fatto la differenza nelle riunioni estive e cosi sarà in quelle del prossimo autunno.

È sulle singole situazioni piuttosto che nell’impianto generale che la riforma produce i suoi effetti più chiari. La più controversa resta l’obbligo di costituire tutto e subito il fondo spese straordinarie prima dell’appalto dei lavori. Giudicato da tutti come assurdo in tempi di crisi, anche per i timori di non avere un controllo diretto sulle somme e sul loro pagamento a fronte dei lavori svolti, non trova soluzione. Anche la lettura “correttiva” della norma, che trova proprio nel tribunale di Genova, le posizioni più avanzate in campo nazionale, e cioè la costituzione progressiva del fondo spese in modo corrispondente allo stato di avanzamento lavori pattuito nel contratto d’appalto, non risolve: in caso di morosità i lavori si bloccano ed il condominio é esposto alle conseguenze per l’inadempimento.

La proposta di legge di modifica tanto annunciata non é stata al momento nemmeno ancora presentata. I tempi parlamentari sono tali che solo un provvedimento governativo potrebbe porre rimedio all’ assurda situazione che vede da una parte concedere detrazioni fiscali del 50 e 65 per cento e dall’altra obbliga al deposito anticipato dell’intero importo, congelando di fatto ogni intervento. L’aumento della morosità, oggi superiore al venti per cento é l’altro elemento che frenerà gli interventi di manutenzione, anche dove le riparazioni sono urgenti e necessarie. Se la riforma del condominio era stata presentata come la possibilità del distacco del riscaldamento e di detenere cani e gatti negli edifici laddove il regolamento lo vietava, si è subito capito che nulla era cambiato. Sul distacco del riscaldamento il decreto del fare ha portato altre novità, rendendolo di fatto impossibile, se non con spese ingenti e grandi difficoltà operative.

Un buco nero invece le nuove modalità di gestione del “supercondominio”: nei complessi di più edifici con più di sessanta condomini, la nomina dell’amministratore e la gestione delle spese ordinarie avverrà con la nomina del “rappresentante” nominato dall’assemblea del singolo edificio. Se l’esigenza era quella di semplificare, la nuova regola sarà mal percepita dai singoli che partecipavano e che non potranno più decidere su questioni importanti: le sole assemblee aperte ai singoli condomini saranno quelle per la manutenzione straordinaria.

Un capitolo a parte meriterebbe il discorso della morosità: la riforma consente ai creditori di rivolgersi direttamente ai condomini morosi, ma il problema non si risolve se questi non continuano a pagare. Proprio da Genova, al tavolo delle ardesie della Camera di Commercio erano partite proposte per risolvere i tanti problemi irrisolti che al momento restano tali. Anche se sembra che oggi, o nei prossimi giorni, il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Maria Ferri sottoporrà al governo una serie di modifiche urgenti, specie sulle questioni della morosità e del fondo per i lavori straordinari, da adottare nell’atteso decreto “del fare” bis.

Fonte - Il Secolo XIX

Cantiere multietnico ecco il manuale di base illustrato.

Cantiere multietnico ecco il manuale di base illustrato. per gli addetti ai cantieri edili in 6 lingue.
In edilizia è sempre più numerosa la presenza di lavoratori stranieri i quali, molto spesso, si trovano in una condizione di svantaggio nella comprensione delle più elementari norme di sicurezza, non conoscendo la lingua.

La Regione Liguria ha pubblicato un documento che si propone di prevenire gli infortuni e i pericoli latenti, attraverso l’individuazione sia dei corretti comportamenti e procedure da adottare che degli idonei DPI da utilizzare. Ricco di illustrazioni ed immagini esplicative, il documento risulta particolarmente interessante e dettagliato nella sezione dei cartelli di cantiere e segnaletica gestuale.

I testi riportati e tradotti in altre 5 lingue (rumeno, albanese, spagnolo, arabo e turco), sono corredati da numerose immagini funzionali all’immediata comprensione dei concetti di sicurezza espressi.

Gli argomenti affrontati nel manuale sono relativi a:

• Figure con cui il lavoratore deve relazionarsi
• Organizzazione di un cantiere
• Igiene sul luogo di lavoro
• La segnaletica di sicurezza
• Cartelli di cantiere
• Segnaletica gestuale
• Agenti fisici, meccanici, elettrici e chimici
• Dispositivi di protezione individuale
• L’organismo C.P.T.

 Clicca qui per scaricare il manuale di base per gli addetti edili della Regione Liguria

La reintroduzione della “Mediazione Civile e Commerciale Obbligatoria”

Il Governo Italiano, a seguito della dichiarata incostituzionalità del D. Lgs. 28/2010 nella parte in cui introdusse l’istituto della cd “mediazione obbligatoria” (Corte Cost., Sentenza n. 272 del 6 dicembre 2012), ha reintrodotto detto istituto, seppur riformandolo parzialmente, mediante il D.L. 69/2013 recante “Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia” (cd. “Decreto del Fare” del 21 giugno 2013, convertito con modificazioni dalla Legge n. 98/2013, pubblicata in G.U. n°194 del 20 agosto 2013), in particolare mediante l’art. 84 recante interventi di modifica ed integrazione del D. Lgs. 28/2010.

Nel Comunicato Stampa del Consiglio dei Ministri n. 9 del 15 giugno 2013, con cui il D.L. n. 69/2013 è stato presentato, il Presidente Letta ha infatti espressamente riconosciuto la necessità di incidere sui tempi della giustizia civile italiana e migliorarne l’efficienza ridisegnando e reintroducendo il già noto istituto della mediazione civile e commerciale obbligatoria.

La mediazione in materia civile e commerciale così riformata e reintrodotta sarà obbligatoria per un periodo sperimentale di quattro anni, nel corso dei quali il Ministero dovrà eseguire un monitoraggio sugli esiti concretamente registrati nella prassi, e si applicherà  a decorrere dal 19 settembre 2013.

Di seguito, i punti salienti della nuova disciplina della mediazione civile e commerciale obbligatoria.

1. Condizione di Procedibilità

L’esperimento del procedimento di mediazione è previsto come “condizione di procedibilità della domanda giudiziale” nei giudizi civili aventi ad oggetto le seguenti materie:

• condominio

• diritti reali

• divisione

• successioni ereditarie

• patti di famiglia

• locazione

• comodato

• affitto di aziende

• risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria, e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità

• contratti assicurativi, bancari e finanziari

Rispetto alla disciplina previgente (incostituzionale) sono state escluse le cause relative al risarcimento dei danni derivanti da circolazione di veicoli e di natanti nonché i procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite di cui all’art. 696-bis, Codice di Procedura Civile.

L’improcedibilità della domanda giudiziale deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal Giudice non oltre la prima udienza.

Il Giudice, valutati la natura della causa, lo stato dell’istruzione ed il comportamento delle parti, potrà inoltre ordinare alle parti del giudizio il ricorso alla mediazione, prima dell’udienza di precisazione delle conclusioni o, quando tale udienza non è prevista, della discussione finale della causa, anche in sede di giudizio di appello.

La scelta dell’organismo di mediazione cui avvalersi è stata rimessa alla libera determinazione delle parti (contro l’originaria previsione che riservava la stessa alla discrezione esclusiva del Giudice), scelta tuttavia delimitata dall’osservanza del criterio di competenza territoriale regolato secondo i principi di procedura civile. In caso di più domande relative alla stessa controversia, è competente l’organismo presso il quale è stata presentata la prima domanda.

2. Durata massima

La singola mediazione dovrà avere una durata non superiore a tre mesi (in luogo dei quattro mesi della precedente disciplina) decorrenti dal deposito della domanda di mediazione ovvero dalla scadenza di quello concesso dal Giudice per il deposito della stessa. Tale termine massimo non è soggetto a alla cd “sospensione feriale” in quanto di natura non processuale.

3. Aspetti procedurali

Al primo incontro preliminare – che deve avvenire  entro trenta giorni dal deposito della domanda – il mediatore dovrà verificare la possibilità di proseguire il tentativo di mediazione. All’esito, le parti possono formalizzare un mancato accordo o proseguire nella mediazione che, a sua volta, potrà portare ad un accordo o ad un mancato accordo.

Dall’assenza di una parte senza giustificato motivo, il Giudice può desumere argomenti di prova ex art. 116, Codice di Procedura Civile.

La parte ingiustificatamente assente alla mediazione sarà condannata al pagamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.

4. Indennità

In caso di esito negativo del primo incontro (formalizzazione di mancato accordo), la condizione di procedibilità si ritiene comunque soddisfatta e nessuna indennità è dovuta all’organismo di mediazione.

Nessuna indennità di mediazione è comunque dovuta dalla parte che si trovi nelle condizioni per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato, ai sensi dell’articolo 76, comma 1, D.P.R. del 30 maggio 2002, n. 115.

5. Conciliazione

Se è raggiunto un accordo amichevole tra le parti, il mediatore redige un processo verbale allegandovi il testo dell’accordo; laddove l’accordo non sia stato raggiunto, il mediatore può formulare una proposta di conciliazione.

In ogni caso, il mediatore formula una proposta di conciliazione se richiesta delle parti informandole preventivamente delle possibili conseguenze in termini di spese processuali.

L’accordo di conciliazione, debitamente sottoscritto anche dagli avvocati delle relative parti (v. sotto), costituisce titolo esecutivo.

6. Ruolo degli avvocati

L’avvocato deve informare il proprio assistito circa la necessità di esperire il procedimento di mediazione e di assisterlo nel corso del medesimo (l’assistenza non era obbligatoria ante-riforma), qualora previsto come condizione di procedibilità.

L’avvocato che assiste al procedimento di mediazione deve altresì sottoscrivere il verbale di accordo concluso davanti al mediatore affinché lo stesso possa essere omologato.

La qualifica di mediatore è attribuita ex lege agli avvocati regolarmente iscritti all’albo (qualifica inesistente ante-riforma), i quali, onde poter esercitare in qualità di mediatori, sono tuttavia obbligati ad iscriversi presso gli Organismi di Mediazione debitamente registrati nell’apposito registro presso il Ministero della Giustizia, nonché a seguire corsi di formazione continua e specifica.

Conclusioni

Il raggiungimento degli obiettivi che il Governo si è preposto, mediante la reintroduzione della obbligatorietà della mediazione civile e commerciale in vigore dal 19 settembre 2013, ossia rendere più efficiente e competitiva la macchina giudiziaria italiana, non può prescindere dall’azione concreta e quotidiana, in tale direzione, di tutti gli operatori della Giustizia, in primis avvocati e magistrati.

Allo stesso tempo, siffatto istituto della mediazione non può ritenersi sufficiente, né risultare efficace, se non affiancato da ogni ulteriore riforma della Giustizia altresì capace di contribuire al raggiungimento di tale primario obiettivo.

Nuovi infissi senza ristrutturazione con la detrazione 65%, ecco come

L’intervento di sostituzione delle finestre deve migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.

Chi ha la necessità di sostituire gli infissi ma senza effettuare alcun tipo di ristrutturazione può utilizzare la detrazione del 65%. Questa tipologia di lavori difatti può rientrare fra gli interventi finalizzati al risparmio energetico e gode dello sgravio fiscale del 65%, ovvero la nuova versione aumentata del 55% secondo quanto previsto dal Decreto 63/2013 che proroga i bonus fiscali sino al 31 dicembre 2013 (30 giugno 2014 per i condomini). Per utilizzare la detrazione è importante però rispettare tutti i requisiti e le procedure previste dalla legge. Vediamo quindi cosa bisogna fare per rendere più “leggera” la sostituzione delle finestre senza intervenire ulteriormente sulle parti in muratura.

Asseverazione. La disciplina sul 65% prevede che il contribuente che usufruisce della detrazione per la sostituzione degli infissi ottenga dall’intervento un miglioramento dell’efficienza energetica dell’immobili. Di conseguenza è necessario che acquisisca l’asseverazione di un tecnico abilitato. Quest’ultimo deve certificare il rispetto dei requisiti di trasmittanza termica da parte del produttore per quanto riguarda i nuovi infissi da installare. La documentazione ottenuta deve essere conservata e presentata per eventuali accertamenti fiscali. Ricordiamo che l’asseverazione può anche essere sostituita da una certificazione rilasciata dal produttore degli infissi.

Trasmittanza. A parte l’obbligo di asseverazione da parte di un tecnico abilitato è bene ribadire che il Decreto 63/2013 sulle detrazioni 50% e 65% non ha introdotto alcuna stretta sulla trasmittanza e nessun obbligo di installare sistemi di termoregolazione per accedere alla detrazione del 65%. Una prima stesura del testo del decreto prevedeva dei paletti per la trasmittanza, ma dopo le proteste delle associazioni di categoria questo vincolo è stato tolto.

Enea. Oltre all’asseverazione il contribuente deve inviare all’Enea  la scheda informativa dei lavori realizzati. L’inoltro va fatto per via telematica, utilizzando l’applicazione informatica presente sul sito www.acs.enea.it, entro e non oltre i 90 giorni  dal termine dei lavori, cioè dalla data del collaudo dei nuovi infissi. Un modello di scheda informativa dei lavori è contenuto nell'allegato F del Dm 19 febbraio 2007. La scheda può essere compilata dal contribuente senza l’ausilio di alcun tecnico abilitato dato che non è richiesta la firma.

Certificazione energetica. Per l’installazione di infissi agevolata dalla detrazione del 65% non è più necessaria l’acquisizione dell’attestato di qualificazione/certificazione energetica dell’immobile su cui viene effettuato l’intervento.

Tipologie di immobili. E’ importante sottolineare che la detrazione del 65% vale per tutte le tipologie di immobili, non solo quelli abitativi (a differenza del 50% che invece vale solo per le case). Dunque è possibile sostituire anche gli infissi della propria azienda usando il bonus fiscale.

Proprietà e affitto. Il 65% si applica sia sugli immobili di proprietà che su quelli in affitto, ma ciò vale solo per gli edifici ad uso abitativo. Le spese per gli interventi su fabbricati ad uso lavorativo/commerciale in locazione non sono invece detraibili.

Clerkenwell Loft: design semplice ed elegante nel cuore trendy di Londra

Uno spazio versatile, moderno e minimalista dall’anima funky: il progetto di KMK Architects.

Lungo Pear Street, a Clerkenwell - uno dei quartieri più trendy nel cuore di Londra – è stato progettato un loft contemporaneo dal design semplice ed elegante. Il Clerkenwell Loft si configura come uno spazio moderno e versatile dal disegno minimalista, ma con un’anima funky. Autore del progetto è lo studio londinese KMK Architects Ltd.

 

Il loft si sviluppa su tre piani collegati da una scala in acciaio che attraversa il centro del palazzo. Tutti gli ambienti sono rivolti verso sud, dove ci sono terrazze all’aperto. L’appartamento ha soffitti alti con pavimenti al soffitto e grandi finestre in grado di far entrare all’interno abbondante luce naturale.

Il piano terra ospita una camera doppia con bagno en suite e una cucina (una sorta di locale annesso), una sala cinema con biliardo e un atrio con vasca idromassaggio. Il primo piano è composto da un grande salone con soggiorno, cucina, area pranzo e ingresso che conduce su una terrazza panoramica. Il piano superiore dispone di una camera con spogliatoio e bagno provato, una lussuosa master suite con accesso diretto alla propria terrazza sul tetto.

Il design degli interni è elegante e semplice e fa largo uso di linee pulite e accenti di colore per creare contrasti tra le diverse aree del loft. Ad esempio, il tavolo da biliardo color giallo brillante crea un punto focale nella stanza, mentre il blu (colore complementare) collega la zona del gioco alla zona di seduta, caratterizzata da tinte neutre e da un tappeto di pelle di mucca marrone e bianco. Le luci a LED e le macchie di colore aggiungono carattere all’appartamento.

Copyright foto: KMK Architects Ltd  - Fonte portedilo

 

 

Palazzo Gorgoni:stile minimal chic e armonia di colori a Galatina (Salento)

Gli interni in stile minimal chic di Palazzo Gorgoni e le sue linee fluide si fondono in un’armonia di colori a Galatina, una delle città più suggestive del Salento (Puglia). Palazzo Gorgoni è un lussuoso edificio in stile neoclassico risalente al 1780 che è stato recentemente restaurato conservando il suo antico fascino storico. Il carattere originale della struttura è stata integrata con l’arte contemporanea, tratti eleganti e arredi sofisticati.

Dal portone, si entra in una corte completamente circondata da una balaustra a giorno al cui interno si trovano un bel cortile ornamentale e una splendida scalinata a doppia rampa – considerata un capolavoro dell’edilizia salentina – che sbocca in una loggia a tre arcate affacciata sui vari ambienti del palazzo.

Il piano terra è composto da due sale da pranzo (una formale e una più informale), una limonaia ombreggiata, una cucina contemporanea, un bagno di servizio, una camera da letto con bagno privato, un’area relax con palestra, sauna, doccia e un ulteriore cortile interno con piscina e angolo idromassaggio. Qui è il bianco a dominare, un bianco reso vivo da raffinati complementi d’arredo da esterni.

 

Risalendo una scala “imperiale” si arriva al corpo principale di Palazzo Gorgoni. A questo livello troviamo 6 camere da letto matrimoniali (con bagno), alcuni salotti eccentrici con Attigua sala TV, uno studio, una sala da ballo, una galleria d’arte e una cucina di servizio, oltre a una grande terrazza. Da questo piano è possibile raggiungere – in ascensore o a piedi – le altre due camere da letto e la grande terrazza panoramica sul tetto, che offre un pergolato ispirato ai lounge.

Gli interni in stile minimale sono convertiti all’essenziale tout court. Gli arredi, le opere d’arte contemporanea e gli intelligenti tocchi di design sono una costante fonte di fascino che donano luce e vita, oltre a un tocco di sobria vivacità.

Copyright foto: Palazzo Gorgoni