Acquisto programmato: comprare casa è più veloce

Contro la crisi del  mattone si moltiplicano le strategie di vendita per favorire l’incontro, sempre più difficoltoso negli ultimi tempi, tra domanda in flessione e offerta in aumento, contribuendo a riaccendere la fiducia nel mercato.
Da un’agenzia immobiliare sarda arriva una formula innovativa, una vera e propria compravendita, che non prevede alcun contratto di locazione.

 Acquisto programmato –  Niente a che fare con il rent to buy o l’affitto con riscatto. Una formula alternativa alla tradizionale compravendita.  Ad idearla sono stati Pietro Scano e Daniele Lecis, della Welchome Immobiliare di Quartu Sant’Elena (Cagliari).
Si abita la casa fin dal contratto preliminare - Acquirente e venditore stipulano un contratto preliminare di compravendita in cui viene bloccato il prezzo dell’immobile dal notaio, in modo tale che possa essere trascritto – quindi non solo registrato – e reso opponibile a terzi . Contemporaneamente l’acquirente versa al venditore un acconto iniziale, almeno un 10%, che può essere imputato o ad acconto prezzo o a caparra confirmatoria.
A partire da questo momento l’acquirente potrà abitare la casa e inizierà a versare al proprietario una rata mensile che sarà detratta integralmente dal prezzo di vendita, anch’essa imputata a caparra e che non è un canone di affitto, per un massimo di 36 mesi, 3 anni.  L’importo versato complessivamente attraverso le rate mensili deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo dell’immobile (o comunque la somma di acconto iniziale e rate deve essere almeno pari al 20% del prezzo dell’immobile, perché il saldo sia pari o inferiore all’80%).
Circa 12 mesi prima della scadenza del preliminare, l’acquirente deve iniziare a “sondare il terreno” presso gli istituti bancari per procedere al saldo del prezzo qualora intenda avvalersi di un mutuo.

Il rogito dopo 3 anni – La stipula del rogito avviene dopo 3 anni , con il passaggio di proprietà effettivo, poiché secondo le norme del codice civile, l’effetto della trascrizione del compromesso  cessa di esistere con il passare del 36esimo mese dalla data della trascrizione stessa.
A questo punto la somma da saldare è pari o meno dell’80% del prezzo, che è l’importo che le banche oggi sono disposte a finanziare  per l’eventuale erogazione del mutuo.
Pensato per chi non ha capitali disponibili - L’acquisto programmato si pone come valida alternativa per quelle persone che sono solvibili, quindi mutuabili, ma che purtroppo non hanno accumulato la somma necessaria per far fronte ai parametri richiesti dalle banche. Oppure per chi ha necessità di vendere la propria casa per poterne ricomprare un’altra.

Vantaggi per i proprietari –  Quei proprietari che oggi non riescono a vendere la propria casa vuota, decidendo di vendere attraverso la formula dell’acquisto programmato, iniziano a incamerare del denaro che consente di far fronte alla gestione dell’immobile. Dal momento della consegna, contestualmente alla firma del preliminare di compravendita, le spese di manutenzione ordinaria e di esercizio sono a carico dell’acquirente. A carico del proprietario rimangono le spese straordinarie e l’Imu. Se alla scadenza dei 3 anni l’acquirente non dovesse sostenere l’acquisto, l’immobile rimane al proprietario. Nel caso l’acquirente non intenda procedere all’acquisto, il preliminare può essere ceduto a terzi ed egli può trovare una persona che si sostituisca a lui nell’adempimento dell’obbligo e magari rientrare in possesso delle somme versate.

Modifiche correttive alla riforma del condominio.

Nel Dl Destinazione Italia sono state accolte molte delle richieste delle associazioni della proprietà e degli amministratori per modificare la riforma del condominio (legge 220/2012). La riforma, infatti, conteneva alcuni aspetti problematici che ne minavano l'efficienza e, subito dopo approvata, era stata lanciata l'idea di un correttivo.

Correttivi di buonsenso che consentiranno anche di investire sulla professionalità degli aministratori per evitare contenzioso». Eccoli, in sintesi.

Per il fondo condominiale obbligatorio la modifica prevede che possa considerarsi costituito se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento graduale a stato di avanzamento lavori. Quindi, di fatto, l'unico obbligo sarebbe di avere in cassa il denaro occorrente alle scadenze del pagamento dell'impresa.

La formazione iniziale e periodica degli amministratori, resa obbligatoria (con alcune eccezioni) dalla legge 220/2012 sarà regolata dal ministero della Giustizia, che fisserà i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione stessa e i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi.

Viene poi eliminato l'equivoco che aveva fatto inserire le opere per il risparmio energetico tra le innovazioni che richiedevano comunque la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i 2/3 dei millesimi. Ora, sopprimendo all'articolo 1120, secondo comma, n. 2, del Codice civile le parole «per il contenimento del consumo energetico degli edifici» resterebbe solo la maggioranza indicata dall'articolo 26 della legge 10/91: quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore, «Una maggioranza che sbloccherà non poche opere di risparmio energetico», sottolinea Ferri.

Semplificazione anche per il registro di anagrafe condominiale, previsto dall'articolo 1130, comma 1, n. 6 del Codice civile: l'obbligo di reperire i dati sulla sicurezza si ridurrebbe alle sole parti comuni, quindi i condomini non dovrebbero più fornire la famosa (e poco verificabile) dichiarazione sulla sicurezza del singolo appartamento.

Le sanzioni per le violazioni al regolamento condominiale (ora sino a 200 euro e anche 800 euro) saranno deliberate dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.

Scadenza Imu dicembre 2013: chi deve pagare?

Si ripresenta il problema della scadenza Imu di dicembre 2013. In molti si chiedono chi deve pagare e il Governo ha varato un apposito decreto, per stabilire dei principi di fondo. In generale la somma da pagare corrisponderebbe a quella che si è versata a giugno, in occasione del pagamento della prima rata dell’Imu. Ci sono, comunque, dei casi molto particolari, che dovrebbero essere tenuti in considerazione. Si tratta soprattutto delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che corrispondono rispettivamente ad abitazioni signorili, ville e dimore storiche, raccolte nella comune categoria di dimore di lusso.

I proprietari di queste abitazioni, usate come case principali, dovranno pagare lo stesso, anche se potranno ottenere una detrazione di 200 euro. A pagare saranno anche le abitazioni degli Iacp, a meno che la legge di stabilità non introduca delle modifiche. Per gli immobili Iacp sarà il Comune a stabilire un’aliquota specifica.

Particolare è anche il quadro per gli edifici che rientrano nella categoria catastale D, stabilimenti e centri commerciali. In questi casi il valore imponibile aumenterebbe dell’8,33%. Tuttavia è da tenere presente che, nel caso degli immobili strumentali, si potrebbe detrarre il 30% dell’Imu dalle imposte sui redditi.

Tutte queste disposizioni sono contenute nel decreto 133. E’ sempre lo stesso provvedimento legislativo che stabilisce il pagamento, entro il 16 gennaio dell’anno prossimo, di un contributo che corrisponde al 40% dell’imposta più costosa, a patto che il Comune abbia stabilito un’aliquota superiore dello 0,4%.

Si conferma, comunque, un fabbisogno di risorse molto elevato e appare indicativo come il tutto potrebbe andare a carico dei contribuenti. I sindaci si aspettavano un rimborso del mancato introito e, quindi, proprio in queste ore, si starebbe pensando di cercare una soluzione. Ad esempio, si sta valutando anche l’ipotesi di far pagare ai contribuenti, per poi effettuare un rimborso.

Tutto ciò di certo per coloro che dovrebbero pagare non rappresenterebbe, comunque, una soluzione soddisfacente, perché se non altro si tradurrebbe in una perdita di tempo e nell’esborso dei costi di consulenza. Rimangono, quindi, delle incognite su quali saranno le prossime mosse che lo Stato deciderà di fare in questo senso.