Dal 18 giugno i lavori di ristrutturazione/risparmio energetico dovranno avere nuove maggioranze.
Dal 18 giugno 2013 i condomini che vorranno usufruire dei bonus 50% e 65% (ex 55%) dovranno fare i conti con i nuovi quorum previsti dalla Riforma del condominio. E il percorso sembra farsi più complicato, col rischio di perdere sconti rilevanti e di scoraggiare in partenza le iniziative per “svecchiare” gli edifici condominiali.
Il nodo è questo: da una parte le detrazioni fiscali 50% per gli interventi di ristrutturazione sono state prorogate fino al 31 dicembre 2013, mentre il nuovo extra bonus 65% sul risparmio energetico è stato innalzato fino al 30 giugno 2014; dall’altra, tra una settimana (il 18 giugno) entrerà in vigore la Riforma del condominio, che innalza le maggioranze per deliberare tali lavori.
A seconda del tipo di intervento e delle componenti installate, i condomini potranno optare per uno dei due bonus, ma ci sono pro e contro. Il 65% dura sei mesi in più, ma necessita di maggioranze più alte per poter deliberare (ad es: per la contabilizzazione del calore bisogna superare i 500 millesimi), salvo la presenza di una diagnosi energetica o di un Attestato di certificazione energetica. Per i lavori ordinari agevolati al 50% basta invece un terzo del valore dello stabile condominiale.
Fino al 17 giugno 2013. Fino al 17 giugno 2013 gli interventi diretti al risparmio energetico - se fondati su diagnosi energetica o Ace - possono essere deliberati con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea, senza considerare il numero di votanti (art. 26, comma 2, della Legge 10/1991).
Dal 18 giugno 2013 in poi. Dal 18 giugno 2013 in avanti il quorum sarà più alto. I lavori diretti al risparmio energetico - se fondati su diagno¬si energetica o Ace – potranno essere deliberati con lamaggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio (cioè la maggioranza prevista per le deliberazioni in seconda convocazione). Nel caso di lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni volte al contenimento del consumo energetico – in assenza di diagnosi o attestazione energetica -, la maggioranza è quella prevista dall’art. 1136, comma 4, e dal nuovo art. 1120, comma 2, del Codice Civile: la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (ad es: sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore).
Interventi che necessitano di delibere e quorum diversi. Nel caso di interventi di riqualificazione della centrale termica (più costosi) e di contestuale adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore serviranno due delibere separate, richiedendo le due opere quorum diversi. Per la prima serve il quorum più basso di 1/3 dei millesimi, per la seconda serve 1/2 dei millesimi più la maggioranza degli intervenuti. Il rischio è che venga raggiunto il quorum solo per una decisione: in quel caso l’assemblea potrà decidere di sospendere anche la delibera approvata oppure di rivedere l’intero progetto (per non perdere i vantaggi dati dall’adozione combinata dei due interventi).
Infine, è bene ricordare che dal 18 giugno sarà obbligatorio il Fondo speciale per i lavori straordinari: ogni volta che l’assemblea delibererà opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, avrà l’obbligo di istituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire. In sostanza: i condomini dovranno anticipare l'intero importo dei lavori nello stesso momento in cui li approvano.
