Metri quadri al posto dei vani, più vicina la riforma del Catasto

La nuova determinazione del valore patrimoniale e della rendita degli immobili supera l’esame della Commissione Finanze della Camera

19/09/2013 - Si fa più vicina la riforma del Catasto. Il ddl sulla delega fiscale, contenente la revisione del catasto fabbricati, dopo la pausa estiva ha ripreso il suo iter in Commissione Finanze della Camera.
E' confermata la sostituzione dei vani con i metri quadri e l’individuazione di algoritmi per determinare il valore degli immobili, ma anche l’accatastamento telematico e l’attribuzione di maggiori risorse ai Comuni per l’emersione degli immobili non dichiarati, nonché la revisione delle categorie catastali per rispondere ai cambiamenti del mercato.

In base al nuovo sistema, il valore patrimoniale delle unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria (gruppi A, B e C, come abitazioni, uffici, biblioteche, magazzini sotterranei, negozi, stabilimenti balneari, tettoie e autorimesse) sarà determinato dal valore di mercato per metro quadro. A questo valore si applicheranno dei coefficienti in base alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie dell'immobile.
In pratica, l’insieme dei coefficienti genera un algoritmo, che può modificare di molto il valore del metro quadro. Moltiplicando il valore ottenuto per il numero di metri quadri, si otterrà il valore patrimoniale dell’immobile.

Per determinare il valore delle unità immobiliari a destinazione catastale speciale (gruppo D in cui rientrano opifici, capannoni industriali, alberghi) si userà invece un sistema di stima diretta grazie all'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale.
Nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, si userà il criterio reddituale o, per gli immobili strumentali, quello del costo.

La rendita catastale sarà calcolata sulla base dei redditi da locazione medi. Il valore delle locazioni al metro quadro, cui deve essere applicata una riduzione per le spese di manutenzione e gli adeguamenti tecnici, verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà il valore della rendita.

I valori patrimoniali e le rendite dovranno essere adeguati periodicamente  in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento.

Per le unità immobiliari di interesse storico e artistico dovranno invece essere studiate riduzioni dei valori patrimoniali e delle rendite che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, del complesso dei vincoli legislativi per la destinazione, l'utilizzo e il restauro.

Per seguire l’iter della riforma si dovrà ora attendere l’inizio della discussione in Aula, prevista per lunedì prossimo.

Condominio, la riforma tradita

Dal 18 giugno nel condominio tutto è cambiato: perché poco cambi, si potrebbe dire, visto che buona parte delle riforme immaginate dal legislatoresono rimaste lettera morta. I primi scossoni si avvertiranno in queste settimane, almeno a Genova e nelle altre città più importanti. Le nuove regole di costituzione dell’assemblea non hanno fatto la differenza nelle riunioni estive e cosi sarà in quelle del prossimo autunno.

È sulle singole situazioni piuttosto che nell’impianto generale che la riforma produce i suoi effetti più chiari. La più controversa resta l’obbligo di costituire tutto e subito il fondo spese straordinarie prima dell’appalto dei lavori. Giudicato da tutti come assurdo in tempi di crisi, anche per i timori di non avere un controllo diretto sulle somme e sul loro pagamento a fronte dei lavori svolti, non trova soluzione. Anche la lettura “correttiva” della norma, che trova proprio nel tribunale di Genova, le posizioni più avanzate in campo nazionale, e cioè la costituzione progressiva del fondo spese in modo corrispondente allo stato di avanzamento lavori pattuito nel contratto d’appalto, non risolve: in caso di morosità i lavori si bloccano ed il condominio é esposto alle conseguenze per l’inadempimento.

La proposta di legge di modifica tanto annunciata non é stata al momento nemmeno ancora presentata. I tempi parlamentari sono tali che solo un provvedimento governativo potrebbe porre rimedio all’ assurda situazione che vede da una parte concedere detrazioni fiscali del 50 e 65 per cento e dall’altra obbliga al deposito anticipato dell’intero importo, congelando di fatto ogni intervento. L’aumento della morosità, oggi superiore al venti per cento é l’altro elemento che frenerà gli interventi di manutenzione, anche dove le riparazioni sono urgenti e necessarie. Se la riforma del condominio era stata presentata come la possibilità del distacco del riscaldamento e di detenere cani e gatti negli edifici laddove il regolamento lo vietava, si è subito capito che nulla era cambiato. Sul distacco del riscaldamento il decreto del fare ha portato altre novità, rendendolo di fatto impossibile, se non con spese ingenti e grandi difficoltà operative.

Un buco nero invece le nuove modalità di gestione del “supercondominio”: nei complessi di più edifici con più di sessanta condomini, la nomina dell’amministratore e la gestione delle spese ordinarie avverrà con la nomina del “rappresentante” nominato dall’assemblea del singolo edificio. Se l’esigenza era quella di semplificare, la nuova regola sarà mal percepita dai singoli che partecipavano e che non potranno più decidere su questioni importanti: le sole assemblee aperte ai singoli condomini saranno quelle per la manutenzione straordinaria.

Un capitolo a parte meriterebbe il discorso della morosità: la riforma consente ai creditori di rivolgersi direttamente ai condomini morosi, ma il problema non si risolve se questi non continuano a pagare. Proprio da Genova, al tavolo delle ardesie della Camera di Commercio erano partite proposte per risolvere i tanti problemi irrisolti che al momento restano tali. Anche se sembra che oggi, o nei prossimi giorni, il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Maria Ferri sottoporrà al governo una serie di modifiche urgenti, specie sulle questioni della morosità e del fondo per i lavori straordinari, da adottare nell’atteso decreto “del fare” bis.

Fonte - Il Secolo XIX